34. BOSTADSBRIST
av Jan Ivarson, 2013-09-20.
På DN Debatt fanns den 20/9 2013 en artikel med rubriken ”Bostadspolitiken har gett de rikaste tusen miljarder”. Författare är de tre nationalekonomerna Stefan Fölster, Daniel Jahnson och Jacob Lundberg. Här följer mina synpunkter.
Författarna förklarar orsakerna till höga bopriser med höga byggkostnader, krångliga och utdragna byggregler. De jämför med Finland där byggandet varit större. Som exempel skriver man att Eskilstuna skulle behövt 8000 fler nya lägenheter med hänsyn till befolkningsökningen, för att motsvara byggandet i Finland.
Närmare förklaring till befolkningsökningen kommer inte författarna fram till, för landet där infödda befolkningens barnafödande är lågt. I stället talar man om villaägarnas förmögenhetsökning, särskilt i tillväxtorter. Det är sant, men inte konstigare än att elbolagen höjer priset på el för att få balans mellan produktion och försäljning.
I bakgrunden anar man politiker som vill höja fastighetsavgiften och återinföra förmögenhetsskatten för att få ner villapriserna. Det är lättare än att stimulera bostadsbyggandet med lägre priser. Fastighetsbeskattning ger snabbt pengar till statskassan. Ökad beskattning kan användas för inflyttning av fler invandrare som genom särlagstiftning har företräde till bostäder och arbeten och ytterligare späder på bostadsbristen.
Brist på bostäder är påtaglig för hyresrätter i storstäderna. Där är lägenheter överbefolkade och hela områden slits ner. Orsaken beror på den stora invandringen som pågått i många år. Invandrarnas behov av lägenheter har varit större än nyproduktionen. Invandring har bidragit till nerslitet bostadsbestånd och segregation med stora sociala problem som drar samhällskostnader som kunnat användas för andra ändamål.
Om vi inte haft så stor invandring hade stora förortsområden kunnat förändras för att ge billiga bostäder åt ungdomar och vuxna för tillfälligt boende. En del av fastighetsbeståndet hade rivits, en annan del hade renoverats måttligt och en tredje del hade genomgått stora förbättringar. De senare hade fått omfattande ut- och invändiga renoveringar. En stor del av dem hade ombildats till attraktiva bostadsrätter. Det skulle avlastat villamarknaden och sänkt villapriserna utan höjda skatter. Färre nya villaområden med kostsam infrastruktur hade behövt byggas.
När det gäller hyresrätter tycks det saknas möjligheter för fastighetsägare att avsätta pengar för periodiskt underhåll. Det bör inte bara vara en möjlighet, utan en skyldighet. Det förutsätter att hyran medger årliga avsättningar. Fastighetsägare måste kunna underhålla sina hus utan hyreshöjningar. Sådana är bara motiverade vid kvalitetshöjningar som vid införande av ny teknik t.ex. för minskad energiförbrukning. Minskad förbrukning bör över åren kostnadsmässigt kompensera anläggningskostnaderna annars är investeringen olönsam.
Politiker talar gärna både för lägre bokostnader och för olönsamma investeringar av miljöskäl. Det går inte ihop.
Jan Ivarson
Du glömmer väl inte att kommentera denna krönika längst ner på sidan?
Honesty for you 
Lennart,
du skriver bl. a. att hyresrätter har en återbetalningstid på 30 – 40 år. Det visar att hyresrätter är inte särkilt lönsamma.
Hyresrätter efterfrågas främst av de, som har liten betalförmåga. Många har hyresbidrag eller försörjningsstöd som bor i hyresrätter. Bortsett från vissa gamla områden har hus med hyresrätter förhöjt underhållsbehov. Sådana områden får lätt dåligt rykte som sänker fastighetspriserna. Därför är intresset att bygga hyresrätter svagt, men det är den typen av bostäder som efterfrågas av ungdomar och invandrare.
Regeringar driver politik för att öka antalet köpsvaga som ingen vill vill bygga för. Stor invandring av svåranställbara personer med låg utbildning leder till undanträngning av svenska ungdomar på arbetsmarknaden. Bostadsmarknaden är bara ett område där samhället inte klarat av att svara upp mot den lågutbildade invandringens behov. På liknande sätt är det inom vård, skola, omsorg och rättsväsendet, trots nerdragningar inom försvar och infrastruktur.
Politiker styr mot energisnålare bostäder. Lägre mediaförbrukning kompenserar inte byggkostnaden utan driver upp hyrorna. Inflyttning till storstäder driver på bostadspriserna. Det är dyrare att bygga i storstäder än i glesbygd. Vi har nyss fått höra en grupp nyanlända araber säga att de vill bo i en stad.
Visst behövs det byggas fler bostäder men 100 000 per år kring Stockholm är knappast realistiskt. Siffran är lägre för hela landet, men visst det behövs fler bostäder, i synnerhet i storstadsområdena. Därför bör regeringen öka stödet för glesbygders näringsliv.
Fastighetspriser och hyror är delvis beroende av tillgång och efterfråga. Då vill en del politiker och ekonomer öka fastighetsbeskattningen för att hålla nere priser och hyror (!)
Det skapar inte fel bostäder. Det är som att höja priset på vården för att folk skall bli friskare.
Höga bostadskostnader är bra indikation på att kraven på bostäder är högre än vad många har råd med. Därför avser politiker i Göteborg införa en ny dold marginalbeskattning, genom att låta vissa nyproducerade bostäder subventionera andra för att hålla nära hyrorna när hyresbidragen inte räcker till. Syftet är att trixa med byggkostnaderna för minska segregationen som orsakats av invandring.
Tänk vad politiker kan hitta på för att tillgodose en omfattande migration vi inte har behov av eller bostäder för.
Bostad till alla och dämpa prishysterin på bostadsmarknaden. Det är möjligt.
Jag är mäklare i Stockholm sedan 1994. Rena guldåren.
Men om jag får… Bygger man hyresrätter, säg 100.000 olika storlekar i och kring Sthlm varje år i ca 5 år, så har nan dämpat hysterin på br-marknaden, alla villaägare kan (har råd) att sälja sina hus, något som korkar upp villamarknaden för närvarande. Men den största fördelen blir att prisbubblan aldrig spricker. Den försvinner sakta genom ett långsamt pysande. Under kontroll alltså.
Enda hindret är att byggbolagen vill göra snabba och stora vinster. Bygger man hr så är kalkylen på 30-40 år. Bygger man br så är kalkylen på 4-8 år.